Het verkavelen van een stuk grond gaat gepaard met een opmeting van de grond om dit in te delen conform de ideale vormgeving, rekening houdende met de groottes, de vorm en vooral de oriëntatie.
Om een stuk grond te kunnen verkavelen is een verkavelingsvergunning vereist. Het verkavelen betreft het vrijwillig verdelen van een stuk grond in twee of meer kavels, met als doel om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, een erfpacht of een opstalrecht te vestigen of één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Dit wil dus zeggen dat iedere eigenaar een verkavelingsvergunning nodig heeft wanneer hij zijn terrein wil opsplitsen voor de creatie en bestemming van woningbouw. Zonder vergunning kunnen de percelen niet worden verkocht als bouwgrond. Daarnaast kan de koper zo zeker zijn dat hij een woonst kan bouwen op de aangekochte grond.
Ook voor de inrichting van kavels voor de bouw of aanleg van industriële, ambachtelijke of commerciële gebouwen, constructies of terreinen kan een verkavelingsvergunning worden verkregen.
De indiening van een verkavelingsvergunningsaanvraag
Iedere aanvraag wordt ingediend bij het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente waar het onroerend goed wordt opgericht. Dit wordt gedaan met een aangetekende brief, of met een aangetekend ontvangstbewijs.
De aanvraag wordt gericht aan het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente waarin het goed is gelegen en wordt ingediend door middel van een aangetekende brief of afgegeven tegen ontvangstbewijs. Echter komt het zowat niet voor dat de dienst waar je de aanvraag indient bereid is onmiddellijk een ontvangstbewijs af te leveren. Je ontvangt dat ontvangstbewijs doorgaans nadat de betrokken dienst je dossier heeft doorgenomen en geverifieerd op volledigheid (wettelijk binnen 14 dagen na het indienen). Indien je dossier niet als volledig werd beoordeeld zal je binnen dezelfde termijn per aangetekend schrijven daarvan op de hoogte worden gebracht.
De opmaak van de vergunning
Hiervoor wordt vaak gekozen voor een landmeter-expert, echter is dit wettelijk niet vereist.
De reden voor deze keuze is dat de landmeter over de nodige expertise beschikt om vereiste gegevens zoals afmetingen op te leveren.
De termijn
Het College van Burgemeester en Schepenen zal binnen een termijn van 150 dagen, vanaf de datum van het ontvangstbewijs een beslissing afleveren. Veelal zal die termijn worden verlengd met de termijn van het openbaar onderzoek, indien een openbaar onderzoek is vereist. Aan een openbaar onderzoek ontsnap je doorgaans indien je perceel is gelegen binnen een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of een bijzonder plan van aanleg (BPA).
adviezen inwinnen
Soms moet de gemeente adviezen inwinnen over een verkavelingsaanvraag.
De volgende adviezen zijn zelfs bindend, voorzover ze negatief zijn of voorwaarden opleggen:
– 1° aanvragen voor percelen langs gewestwegen worden voor advies voorgelegd aan de administratie Wegen en Verkeer;
– 2° aanvragen voor percelen langs provinciewegen worden voor advies voorgelegd aan de provinciale administratie die de weg beheert;
– 3° aanvragen met betrekking tot voorlopig of definitief beschermde monumenten of aanvragen gelegen in voorlopig of definitief beschermde stads- en dorpsgezichten of landschappen, worden voor advies voorgelegd aan Monumenten en Landschappen;
– 4° aanvragen voor percelen gelegen in voorlopig of definitief beschermde archeologische monumenten en zones, worden voor advies voorgelegd aan Monumenten en Landschappen.
Deze adviezen dienen steeds binnen dertig dagen na ontvangst van de adviesaanvraag verstuurd te zijn naar het college van burgemeester en schepenen. Als geen advies is verleend binnen die termijn, mag het college aan de adviesvereisten voorbijgaan.
Ook andere diensten kunnen worden om advies gevraagd; die adviezen zijn niet bindend.
advies van de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar
Zowat elke aanvraag voor een verkavelingsvergunning moet voor advies naar de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar. Dit advies is bindend voorzover het negatief is of voorwaarden oplegt. Binnen gemeentelijke BPA’s en gemeentelijke RUP’s kan de gemeente zonder dit advies een beslissing nemen.
De gemeente kan geen vergunning geven als het advies van de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar negatief is. Wanneer de ambtenaar geen advies heeft uitgebracht binnen vijftig dagen na de ontvangst van de adviesaanvraag, dan mag de gemeente aan de adviesvereiste voorbijgaan en zelfstandig beslissen. De ambtenaar kan deze adviestermijn gemotiveerd verlengen met een termijn die maximaal vijftig dagen bedraagt (dus tot 100 dagen), mits hij de aanvrager en de gemeente hiervan schriftelijk op de hoogte brengt voor het verstrijken ervan.
Binnen het ‘nieuwe’ vergunningensysteem is dit advies niet meer nodig. Echter nog maar weinig gemeenten vallen onder dit systeem.
openbaar onderzoek
Er is een openbaar onderzoek vereist indien de verkavelingsaanvraag :
– niet gelegen is binnen de grenzen van een BPA,
– groter is dan 5 hectare,
– slaat op een verkaveling voor meergezinswoningen, maar gelegen is in de omgeving met overwegend ééngezinswoningen,
– betrekking heeft op een bos-, heide-, duin of veengebied of beschermde gebieden,
– betrekking heeft op verblijfsparken voor kamperen,
– nieuwe rooilijnen voorstelt.
Het college van burgemeester en schepenen zal zich uitspreken over die bezwaren. Bezwaren leiden evenwel niet automatisch tot een weigering.
gemeenteraad
Voor verkavelingen die gepaard gaan met de aanleg of wijzigingen van wegen, het voorzien of wijzigen van rooilijnen of kosteloze grondafstand ten voordele van de gemeente moet de gemeenteraad een voorafgaandelijk besluit nemen omtrent de wegen.
Zonder de goedkeuring van het stratentracé kan de verkavelingsvergunning niet afgeleverd worden.
het wijzigen van een verkavelingvergunning
Elk eigenaar binnen een niet vervallen verkaveling kan voor zijn deel een wijziging aanvragen. De wijziging kan slaan op alle elementen van de verkaveling: de indeling van de percelen, de inplanting van de gebouwen, de voorschriften, …
Vooraleer de aanvraag in te dienen dient u aangetekend alle mede-eigenaars in de verkaveling aan te schrijven tenzij diegenen die de aanvraag mede ondertekenden. Verder is de procedure is identiek aan die van de verkavelingsaanvraag.
De wijziging moet worden geweigerd als de eigenaars van meer dan de helft van de in de oorspronkelijke vergunning toegestane kavels een ontvankelijk, gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd schriftelijk bezwaar indienen bij het college van burgemeester en schepenen. Dat bezwaar moet worden ingediend binnen een vervaltermijn van dertig dagen, die ingaat vanaf de datum van overmaken van de beveiligde zending.