De vroegere verkavelingsvergunning, Nu de Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden

Onze Inzichten en Procedures bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden:

Bij TOPO4D Landmeetkantoor zijn we toegewijd aan het begeleiden van onze klanten bij het verkavelen van grond volgens de huidige wetgeving. De omgevingsvergunning voor verkaveling, voorheen bekend als de verkavelingsvergunning, is een cruciaal aspect van vastgoedontwikkeling. In deze tekst zullen we uitleggen wat deze vergunning inhoudt, hoe het proces verloopt en waarom TOPO4D de juiste partner is om u hierbij te assisteren.

Wat is de Omgevingsvergunning voor Verkavelingen?

Het verkavelen van een stuk grond is het proces van het verdelen van de grond in twee of meer kavels, met als doel een van deze kavels te verkopen, te verhuren voor meer dan negen jaar, een erfpacht of opstalrecht te vestigen, of een van deze overdrachtsvormen aan te bieden. Dit geldt zowel voor woningbouw als voor het ontwikkelen van industriële, ambachtelijke of commerciële gebouwen, constructies of terreinen die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

In de praktijk betekent dit dat iedere eigenaar een omgevingsvergunning nodig heeft wanneer hij zijn grond wil opdelen voor de bouw van woningen. Zonder deze vergunning kunnen de percelen niet worden verkocht als bouwgrond, wat cruciaal is voor potentiële kopers die willen weten dat ze op de gekochte grond kunnen bouwen.

Het Aanvraagproces

Elke aanvraag voor een omgevingsvergunning moet worden ingediend bij het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Dit kan gebeuren via een aangetekende brief of afgegeven tegen ontvangstbewijs.

Het is belangrijk op te merken dat het zelden voorkomt dat de dienst waar de aanvraag wordt ingediend onmiddellijk een ontvangstbewijs afgeeft. Meestal ontvangt u dit bewijs nadat de betrokken dienst uw dossier heeft gecontroleerd op volledigheid, wat wettelijk binnen 14 dagen na indiening moet gebeuren. Als uw dossier als onvolledig wordt beschouwd, wordt u hiervan binnen dezelfde termijn schriftelijk op de hoogte gebracht.

Het Opstellen van de Vergunning

Vaak wordt ervoor gekozen om een landmeter-expert in te schakelen voor het opstellen van de vergunning, hoewel dit wettelijk niet verplicht is. De reden voor deze keuze is dat landmeters de benodigde expertise hebben om vereiste gegevens zoals afmetingen correct vast te leggen.

De Termijn voor een Omgevingsvergunning bij Verkaveling

Het College van Burgemeester en Schepenen zal binnen 150 dagen na ontvangst van het ontvangstbewijs een beslissing nemen. Deze termijn kan worden verlengd met de termijn van het openbaar onderzoek, indien vereist. Een openbaar onderzoek is meestal niet nodig als uw perceel is gelegen binnen een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of een bijzonder plan van aanleg (BPA).

Adviezen Raadplegen

Soms moet de gemeente adviezen inwinnen over een verkavelingsaanvraag. Sommige van deze adviezen zijn bindend, vooral als ze negatief zijn of voorwaarden stellen. Dit geldt onder andere voor aanvragen langs gewestwegen, provinciewegen, beschermde monumenten of gebieden, en archeologische zones.

Andere diensten kunnen ook om advies worden gevraagd, maar deze adviezen zijn niet bindend.

Advies van de Gewestelijk Stedenbouwkundig Ambtenaar

Bijna elke aanvraag voor een omgevingsvergunning moet worden voorgelegd aan de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar. Dit advies is bindend als het negatief is of voorwaarden oplegt. In gemeenten met geldige BPA’s en RUP’s kan de gemeente zonder dit advies een beslissing nemen.

De gemeente kan geen vergunning verlenen als het advies van de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar negatief is. Als de ambtenaar niet binnen vijftig dagen na ontvangst van het verzoek advies uitbrengt, kan de gemeente zelfstandig beslissen. De ambtenaar kan deze termijn gemotiveerd verlengen tot maximaal vijftig dagen, mits de aanvrager en de gemeente hiervan schriftelijk op de hoogte worden gebracht.

Openbaar Onderzoek

Een openbaar onderzoek is vereist als de verkavelingsaanvraag niet binnen de grenzen van een BPA valt, groter is dan 5 hectare, betrekking heeft op meergezinswoningen maar zich in een gebied met overwegend ééngezinswoningen bevindt, betrekking heeft op beschermde gebieden, bos-, heide-, duin- of veengebieden, of verblijfsparken voor kamperen, of nieuwe rooilijnen voorstelt.

Tijdens dit openbaar onderzoek kunnen bezwaren worden ingediend. Hoewel bezwaren niet automatisch tot weigering leiden, zal het College van Burgemeester en Schepenen deze beoordelen en erover beslissen.

Gemeenteraad

In gevallen waarbij verkavelingen gepaard gaan met de aanleg of wijziging van wegen, veranderingen in rooilijnen of grondafstand ten behoeve van de gemeente, moet de gemeenteraad een voorafgaand besluit nemen over deze wegen. Zonder goedkeuring van het stratentracé kan de vergunning niet worden verleend.

Wijzigingen in een Vergunning

Iedere eigenaar binnen een niet vervallen verkaveling kan een wijziging aanvragen voor zijn deel. Deze wijziging kan betrekking hebben op alle aspecten van de verkaveling, zoals de indeling van percelen, gebouwplaatsing en voorschriften.

Voordat u de aanvraag indient, moet u alle mede-eigenaars binnen de verkaveling schriftelijk informeren, tenzij zij de aanvraag al mede hebben ondertekend. De procedure voor het aanvragen van een wijziging is vergelijkbaar met die voor een oorspronkelijke verkavelingsaanvraag.

De wijziging kan worden geweigerd als eigenaars van meer dan de helft van de kavels die oorspronkelijk werden toegestaan in de vergunning, schriftelijke en ruimtelijk gemotiveerde bezwaren indienen binnen een termijn van dertig dagen vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag. Als er binnen deze termijn geen advies is gegeven, kan de gemeente het verzoek zelfstandig behandelen.

Dit zijn de essentiële stappen en overwegingen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor verkaveling volgens de huidige wetgeving. Bij TOPO4D Advies staan we klaar om u door dit proces te leiden en ervoor te zorgen dat uw project voldoet aan de geldende regels en voorschriften.

Vragen? Contacteer ons. 

Volg ons ook gerust op youtube om op de hoogte te blijven van onze andere diensten.