Ontwerpen van verkavelingen
Verkavelingsontwerp en Advies
Topo4D heeft ervaring met het ontwerpen en adviseren van verkavelingsprojecten, zowel voor particulieren als voor projectontwikkelaars. Dit doen wij steeds in onderling overleg met de klant, om zo aan zijn wensen te voldoen. Wij staan de klant bij met advies over hoe ze de projectgrond zo optimaal mogelijk kunnen verkavelen zodat hier een aantrekkelijk lot uit voort komt zowel voor de toekomstige bewoner, als voor de verkoper.
De manier van ontwerp wordt altijd eerst met de klant besproken, om een zo optimaal mogelijke invulling van de grond te bekomen.
Naast de klassieke verkavelingsaanvragen zijn wij ook in staat om zonnestudies uit te voeren aan de hand van een hoogtemodel. Zo kunnen we op ideale wijze bijvoorbeeld zwembaden of terrassen inplanten in de verkaveling, en weten we zeer duidelijk waar de toekomstige bewoner het meeste zonlicht zal ontvangen.
Niemand mag zonder voorafgaande verkavelingsvergunning een stuk grond verkavelen. Onder verkavelen wordt verstaan een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, een erfpacht of een opstalrecht te vestigen of één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt. (decreet van 18 mei 1999, art 101, §1)
In gewone taal betekent dit dat een verkavelingsvergunning is vereist wanneer een eigenaar zijn terrein wenst op te splitsen met de bedoeling delen ervan te bestemmen voor woningbouw. De eigenaar kan zonder verkavelingvergunning de nieuwe percelen niet verkopen als bouwgrond. De verkavelingsvergunning geeft aan de kopers de zekerheid dat zij op die gronden een woning mogen oprichten.
Ook voor de inrichting van kavels voor de bouw of aanleg van industriële, ambachtelijke of commerciële gebouwen, constructies of terreinen kan een verkavelingsvergunning worden verkregen
het Indienen van een verkavelingsaanvraag
De aanvraag wordt gericht aan het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente waarin het goed is gelegen en wordt ingediend door middel van een aangetekende brief of afgegeven tegen ontvangstbewijs. Echter komt het zowat niet voor dat de dienst waar je de aanvraag indient bereid is onmiddellijk een ontvangstbewijs af te leveren. Je ontvangt dat ontvangstbewijs doorgaans nadat de betrokken dienst je dossier heeft doorgenomen en geverifieerd op volledigheid (wettelijk binnen 14 dagen na het indienen). Indien je dossier niet als volledig werd beoordeeld zal je binnen dezelfde termijn per aangetekend schrijven daarvan op de hoogte worden gebracht.
Uitzondering hierop: aan publiekrechterlijke rechtspersonen of voor werken van algemeen belang wordt de verkavelingsvergunning aangevraagd bij en afgeleverd door de Vlaamse regering of haar afgevaardigde.
Meer info kan je vinden op het omgevingsloket.
wie maakt het dossier op
De wet stelt niet dat de medewerking van een specialist terzake nodig is. U mag dus zelf het dossier opstellen. Tal van gegevens kunnen slechts naar behoren door de landmeter-expert worden geleverd. De meesten kiezen er dus voor om dit door een landmeter-expert te laten doen.
de behandelingstermijn van de aanvraag
Het College van Burgemeester en Schepenen zal binnen een termijn van 150 dagen, vanaf de datum van het ontvangstbewijs een beslissing afleveren. Veelal zal die termijn worden verlengd met de termijn van het openbaar onderzoek, indien een openbaar onderzoek is vereist. Aan een openbaar onderzoek ontsnap je doorgaans indien je perceel is gelegen binnen een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of een bijzonder plan van aanleg (BPA).
adviezen inwinnen
Soms moet de gemeente adviezen inwinnen over een verkavelingsaanvraag.
De volgende adviezen zijn zelfs bindend, voorzover ze negatief zijn of voorwaarden opleggen:
– 1° aanvragen voor percelen langs gewestwegen worden voor advies voorgelegd aan de administratie Wegen en Verkeer;
– 2° aanvragen voor percelen langs provinciewegen worden voor advies voorgelegd aan de provinciale administratie die de weg beheert;
– 3° aanvragen met betrekking tot voorlopig of definitief beschermde monumenten of aanvragen gelegen in voorlopig of definitief beschermde stads- en dorpsgezichten of landschappen, worden voor advies voorgelegd aan Monumenten en Landschappen;
– 4° aanvragen voor percelen gelegen in voorlopig of definitief beschermde archeologische monumenten en zones, worden voor advies voorgelegd aan Monumenten en Landschappen.
Deze adviezen dienen steeds binnen dertig dagen na ontvangst van de adviesaanvraag verstuurd te zijn naar het college van burgemeester en schepenen. Als geen advies is verleend binnen die termijn, mag het college aan de adviesvereisten voorbijgaan.
Ook andere diensten kunnen worden om advies gevraagd; die adviezen zijn niet bindend.
advies van de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar
Zowat elke aanvraag voor een verkavelingsvergunning moet voor advies naar de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar. Dit advies is bindend voorzover het negatief is of voorwaarden oplegt. Binnen gemeentelijke BPA’s en gemeentelijke RUP’s kan de gemeente zonder dit advies een beslissing nemen.
De gemeente kan geen vergunning geven als het advies van de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar negatief is. Wanneer de ambtenaar geen advies heeft uitgebracht binnen vijftig dagen na de ontvangst van de adviesaanvraag, dan mag de gemeente aan de adviesvereiste voorbijgaan en zelfstandig beslissen. De ambtenaar kan deze adviestermijn gemotiveerd verlengen met een termijn die maximaal vijftig dagen bedraagt (dus tot 100 dagen), mits hij de aanvrager en de gemeente hiervan schriftelijk op de hoogte brengt voor het verstrijken ervan.
Binnen het ‘nieuwe’ vergunningensysteem is dit advies niet meer nodig. Echter nog maar weinig gemeenten vallen onder dit systeem.
openbaar onderzoek
Er is een openbaar onderzoek vereist indien de verkavelingsaanvraag :
– niet gelegen is binnen de grenzen van een BPA,
– groter is dan 5 hectare,
– slaat op een verkaveling voor meergezinswoningen, maar gelegen is in de omgeving met overwegend ééngezinswoningen,
– betrekking heeft op een bos-, heide-, duin of veengebied of beschermde gebieden,
– betrekking heeft op verblijfsparken voor kamperen,
– nieuwe rooilijnen voorstelt.
Het college van burgemeester en schepenen zal zich uitspreken over die bezwaren. Bezwaren leiden evenwel niet automatisch tot een weigering.
gemeenteraad
Voor verkavelingen die gepaard gaan met de aanleg of wijzigingen van wegen, het voorzien of wijzigen van rooilijnen of kosteloze grondafstand ten voordele van de gemeente moet de gemeenteraad een voorafgaandelijk besluit nemen omtrent de wegen.
Zonder de goedkeuring van het stratentracé kan de verkavelingsvergunning niet afgeleverd worden.
het wijzigen van een verkavelingsvergunning
Elk eigenaar binnen een niet vervallen verkaveling kan voor zijn deel een wijziging aanvragen. De wijziging kan slaan op alle elementen van de verkaveling: de indeling van de percelen, de inplanting van de gebouwen, de voorschriften, …
Vooraleer de aanvraag in te dienen dient u aangetekend alle mede-eigenaars in de verkaveling aan te schrijven tenzij diegenen die de aanvraag mede ondertekenden. Verder is de procedure is identiek aan die van de verkavelingsaanvraag.
De wijziging moet worden geweigerd als de eigenaars van meer dan de helft van de in de oorspronkelijke vergunning toegestane kavels een ontvankelijk, gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd schriftelijk bezwaar indienen bij het college van burgemeester en schepenen. Dat bezwaar moet worden ingediend binnen een vervaltermijn van dertig dagen, die ingaat vanaf de datum van overmaken van de beveiligde zending.
Interesse in onze diensten of nood aan advies omtrent uw project?
